Eigenheim finanzieren: Hypothek, Eigenkapital & Tragbarkeit

Was du über die Finanzierung deines Eigenheims wirklich wissen musst

Der Weg ins Eigenheim ist für viele Menschen ein bedeutender Meilenstein, sowohl emotional als auch finanziell. Damit dieser Schritt nicht zur Belastung wird, ist eine durchdachte und nachhaltige Finanzplanung entscheidend. Eine zentrale Rolle spielen dabei die Wahl des passenden Hypothekenmodells, der Umfang der verfügbaren Eigenmittel sowie die langfristige Tragbarkeit der Finanzierung.

In diesem Beitrag zeigen wir dir strukturiert und verständlich, worauf du bei der Finanzierung deines Eigenheims wirklich achten musst, damit dein Wohntraum nicht zum finanziellen Albtraum wird.

Die Wahl des richtigen Hypothekenmodells

Beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz stellt sich früh die Frage nach der passenden Hypothek. Die Hypothek ist das finanzielle Fundament deiner Eigenheimfinanzierung und ihre Ausgestaltung sollte zu deinem Lebensstil, deinen finanziellen Möglichkeiten und deiner Risikobereitschaft passen. In der Schweiz stehen dafür verschiedene Hypothekarmodelle zur Auswahl.

Festhypothek

Die Festhypothek zeichnet sich dadurch aus, dass der Zinssatz für eine klar definierte Laufzeit fest vereinbart wird. Die Dauer kann je nach Angebot und individueller Planung zwischen zwei und fünfzehn Jahren liegen. Dieses Modell eignet sich besonders für Personen, die Wert auf Stabilität und Planungssicherheit legen. Mit einer Festhypothek profitierst du von gleichbleibenden Hypothekarzinsen während der gesamten Laufzeit. Damit bietet sie Schutz vor möglichen Zinserhöhungen auf dem Markt.

Zu beachten ist jedoch, dass du bei einer Festhypothek nicht von sinkenden Zinsen profitierst. Während andere Hypothekarformen bei fallenden Zinsen günstiger werden, bleibt dein vereinbarter Zins bestehen. Im Gegenzug behältst du aber die volle Kontrolle über deine Finanzierung, auch in volatilen Zinsphasen.

Vorteile:

• Vollständige Kalkulierbarkeit der Zinskosten
• Schutz vor steigenden Zinsen
• Ideal für Haushalte mit fixem Budget und langfristiger Planung

Nachteile:

• Keine Chance, von sinkenden Zinssätzen zu profitieren
• Vorzeitiger Ausstieg oft mit hohen Vorfälligkeitsentschädigungen verbunden

 

SARON-Hypothek

Die SARON-Hypothek ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz, die sich an den tagesaktuellen SARON (Swiss Average Rate Overnight) anlehnt. Der SARON-Zins bildet die realen Bedingungen am Geldmarkt ab und wird täglich neu berechnet. Dadurch schwanken auch die Kosten dieser Hypothek mit der Entwicklung des Zinsniveaus.

Dieses Modell bietet viel Flexibilität und ist in der aktuellen Marktlage häufig günstiger als Festhypotheken. Allerdings kann der Zinssatz auch kurzfristig ansteigen. Für Haushalte mit solider Budgetstruktur und einer gewissen Risikobereitschaft kann die SARON-Hypothek eine attraktive Option sein. Eine gute Liquiditätsplanung ist hier essenziell.

Vorteile:

• Aktuell meist tiefere Zinssätze als Festhypotheken
• Möglichkeit, bei sinkenden Zinsen zu sparen
• Flexibler Ausstieg möglich (meist monatlich oder quartalsweise)

Nachteile:

• Zinsschwankungen können jederzeit zu höheren Belastungen führen
• Budget muss kurzfristige Anstiege auffangen können

 

Kombinierte Modelle (Splitting)

Bei kombinierten Modellen wird die Hypothek in zwei oder mehrere Teile aufgeteilt, zum Beispiel zu je 50 % in eine Festhypothek und eine SARON-Hypothek. Dieses sogenannte Hypothekensplitting erlaubt es, die Vorteile unterschiedlicher Modelle zu kombinieren.

Ein solcher Mix kann sich insbesondere dann lohnen, wenn du Wert auf eine ausgewogene Balance zwischen Sicherheit und Flexibilität legst. Auch bei mittelfristiger Planung oder in einem unsicheren Zinsumfeld ist dieses Modell empfehlenswert. Damit reduzierst du das Risiko einseitiger Marktbewegungen und bleibst teilweise anpassungsfähig.

Spezialhypotheken: Es lohnt sich, nachzufragen!

Neben den klassischen Hypothekenmodellen bieten viele Banken und Versicherungen sogenannte Spezialhypotheken an. Diese richten sich gezielt an bestimmte Zielgruppen und beinhalten oft vergünstigte Konditionen oder zusätzliche Leistungen. Solche Angebote sind nicht immer auf den ersten Blick ersichtlich, können aber einen spürbaren finanziellen Vorteil bringen, vorausgesetzt, man weiss, wonach man suchen muss.

Zielgruppen solcher Angebote sind zum Beispiel:

• Junge Paare oder Personen, die zum ersten Mal Wohneigentum erwerben
• Familien mit Kindern
• Käufer:innen von Neubauten oder energetisch nachhaltigen Immobilien

Die Vorteile solcher Spezialhypotheken können vielfältig sein:

• Zinsvergünstigungen in den ersten Jahren der Finanzierung
• Reduzierte Anforderungen an die Amortisation
• Teilweise Übernahme von Kaufnebenkosten, wie etwa Notariatskosten

Spezialhypotheken eröffnen Käufern die Chance, von auf ihre persönliche Situation oder Immobilie zugeschnittenen Finanzierungskonditionen zu profitieren. Dadurch können die Gesamtkosten der Immobilienfinanzierung spürbar reduziert und die finanziellen Anforderungen besser auf individuelle Bedürfnisse abgestimmt werden.

Wie viel Eigenmittel brauchst du wirklich?

In der Schweiz ist es der Normalfall, dass mindestens 20 % des Kaufpreises einer Immobilie durch Eigenmittel gedeckt sein müssen. Dabei müssen mindestens 10 % dieser Eigenmittel sogenannte „echte“ Eigenmittel sein. Das heisst, sie dürfen nicht aus der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse) stammen.

Als Eigenmittel anerkannt werden beispielsweise:

• Sparkonten und liquide Bankguthaben
• Wertschriften (z. B. Aktien, Fonds)
• Guthaben aus der Säule 3a
• Erbvorbezüge und Schenkungen
• Vorbezug oder Verpfändung der zweiten Säule (Pensionskasse)
• Freizügigkeitskonten

Diese Mittel gelten als gesichert und können zur Finanzierung deiner Immobilie herangezogen werden, wenn sie transparent belegt werden können.

Nicht als Eigenkapital anerkannt werden:

• Bargeld ohne belegbare Herkunft
• Konsumkredite oder Leasing
• Spekulationswerte

Wenn du nicht über ausreichend Eigenmittel verfügst, ist eine frühzeitige Planung besonders wichtig. Denkbar sind Massnahmen wie eine gezielte Sparstrategie, der Einbezug der Familie oder die Prüfung möglicher Förderprogramme. Mit der richtigen Planung kann auch bei zunächst fehlendem Kapital eine nachhaltige Finanzierung möglich gemacht werden.

Tragbarkeit als unterschätzter Knackpunkt

Ein entscheidender Aspekt bei der Immobilienfinanzierung ist immer wieder die sogenannte Tragbarkeit. Sie gibt Auskunft darüber, ob du dir die Immobilie auch langfristig leisten kannst, insbesondere dann, wenn sich der Markt verändert und die Zinssätze steigen.

Banken kalkulieren dafür mit einem fiktiven Zinssatz von 5 %, auch wenn die aktuellen Zinsen am Markt deutlich tiefer liegen. Ziel ist es, sicherzustellen, dass du auch bei schlechterer Marktlage zahlungsfähig bleibst.

Die Berechnung der Tragbarkeit erfolgt wie folgt:

• Zinsen: 5 % der Hypothekarschuld
• Amortisation: 1 % der Hypothekarschuld
• Nebenkosten: 0.7 % des Immobilienwertes

Die Summe dieser drei Positionen darf nicht mehr als ein Drittel (33 %) deines Bruttoeinkommens betragen.

Beispielrechnung 1: Haus für CHF 900’000.–

• Hypothek: CHF 720’000.– (80 %)
• Zinsen (5 %): CHF 36’000.–
• Amortisation (1 %): CHF 7’200.–
• Nebenkosten (0.7 %): CHF 6’300.–

→ Gesamtkosten: CHF 49’500.– jährlich

→ Erforderliches Bruttoeinkommen: CHF 150’000.–

Beispielrechnung 2: Haus für CHF 1’200’000.–

• Hypothek: CHF 960’000.– (80 %)
• Zinsen (5 %): CHF 48’000.–
• Amortisation (1 %): CHF 9’600.–
• Nebenkosten (0.7 %): CHF 8’400.–

→ Gesamtkosten: CHF 66’000.– jährlich

→ Erforderliches Bruttoeinkommen: CHF 200’000.–

Oft scheitert eine Finanzierung nicht an fehlendem Eigenkapital, sondern an einer unzureichenden Tragbarkeit. Umso wichtiger ist es, die Berechnungsgrundlagen zu kennen und das eigene Budget auch unter konservativen Annahmen korrekt einzuschätzen.

Häufige Fehler bei einer Hypothekarfinanzierung

Die Finanzierung von Wohneigentum ist komplex und erfordert neben einer genauen Planung auch fundiertes Wissen über die relevanten Rahmenbedingungen. In der Praxis zeigen sich jedoch immer wieder typische Fehler, die bei der Hypothekarfinanzierung auftreten, oft mit weitreichenden finanziellen Konsequenzen.

Zu knapp kalkuliert

Ein weit verbreiteter Fehler besteht darin, das verfügbare Eigenkapital oder das monatlich verfügbare Einkommen zu optimistisch zu bewerten. Wer sämtliche Mittel für den Kaufpreis einsetzt, lässt oft keinen finanziellen Spielraum für zusätzliche Kosten wie kleinere Renovationen oder unerwartete Ausgaben nach dem Einzug.

Auch Reserven für langfristige Unterhaltskosten (z. B. Heizung, Dach oder Gebäudehülle) werden in der Erstkalkulation häufig ausgeblendet. Dabei ist gerade in der Anfangsphase eine Liquiditätsreserve entscheidend, um finanzielle Engpässe zu vermeiden. Eine solide Kalkulation berücksichtigt nicht nur den Kaufpreis, sondern auch sämtliche Nebenkosten sowie einen Sicherheitspuffer.

Tragbarkeit unterschätzt

Die Tragbarkeit wird von Finanzinstituten nach standardisierten Kriterien berechnet, unabhängig von den tatsächlichen Zinsen am Markt. Viele Kaufinteressierte orientieren sich jedoch an den aktuell tiefen Hypothekarzinsen und unterschätzen damit die langfristige Belastung. Dies kann dazu führen, dass eine Finanzierung zwar kurzfristig tragbar erscheint, im Ernstfall jedoch schnell zur Überforderung führt, insbesondere bei steigenden Zinsen oder einem plötzlichen Einkommensrückgang. Eine realistische Tragbarkeitsberechnung ist daher zentral für eine nachhaltige Finanzierungsstrategie.

Keine Vergleichsofferte eingeholt

Die Hypothekarzinsen und Bedingungen unterscheiden sich zum Teil erheblich zwischen Banken, Versicherungen und anderen Finanzinstituten. Dennoch wird oft vorschnell das erstbeste Angebot akzeptiert. Sei es aus Bequemlichkeit, Zeitdruck oder weil man bei der Hausbank bereits ein gutes Verhältnis pflegt.

Gerade bei Hypotheken mit langfristiger Bindung können bereits wenige Zehntelprozentpunkte Unterschied bei den Zinssätzen zu erheblichen Mehrkosten führen. Auch die Vertragsbedingungen (z. B. Flexibilität bei der Amortisation, Gebühren bei vorzeitiger Auflösung) variieren stark. Ein strukturierter Angebotsvergleich unter Einbezug mehrerer Anbieter kann hier klare finanzielle Vorteile bringen.

Altersvorsorge geplündert

Viele Käuferinnen und Käufer greifen für die Finanzierung auf ihre gebundene Vorsorge (Säule 3a) oder die Pensionskasse (2. Säule) zurück. Grundsätzlich ist dies erlaubt und unter bestimmten Bedingungen sinnvoll, etwa um das notwendige Eigenkapital von mindestens 20 % zu erreichen.

Problematisch wird es jedoch, wenn Vorsorgegelder zu unüberlegt oder in zu grossem Umfang eingesetzt werden. Wer beispielsweise Kapital aus der Pensionskasse vorbezieht, muss mit einer Reduktion der späteren Altersrente rechnen. Ein langfristiger Blick auf die Auswirkungen auf die Altersvorsorge ist deshalb essenziell.

Diese häufigen Fehler zeigen, wie wichtig eine sorgfältige und umfassende Planung bei der Immobilienfinanzierung ist. Wer die zentralen Stolpersteine kennt und realistisch kalkuliert, schafft die Grundlage für eine tragfähige, ausgewogene und langfristig stabile Finanzierung.

Fazit: Strategische Planung bringt Sicherheit

Der Kauf eines Eigenheims ist ein komplexes Vorhaben, das strategisches Denken erfordert. Mit dem richtigen Hypothekenmodell, ausreichenden und gut strukturierten Eigenmitteln sowie einer realistisch berechneten Tragbarkeit legst du den Grundstein für eine tragfähige Finanzierung. Eine sorgfältige Vorbereitung schafft nicht nur finanzielle Sicherheit, sondern auch die nötige Gelassenheit, um das neue Zuhause wirklich geniessen zu können.